¿De dónde sale este informe?
La primera versión de este informe se publicó con los análisis producidos colaborativamente durante el taller Maps&data: El efecto Airbnb en datos en abril de 2017. Esta segunda versión se ha producido en julio de 2017, tras dos días de trabajo en el encuentro Summerlab'17 organizado en Donostia por Hirikilabs. Durante estos días se trabajó una base de datos más completa, actualizando las visualizaciones de la primera versión, y añadiendo nuevos análisis.
El taller desarrollado en abril de 2017 en Hirikilabs permitió analizar y visualizar los datos de los que se disponía para ayudar a entender el efecto de la presencia de alojamientos turísticos en las capitales vascas, y su relación con la situación inmobiliaria de cada una de ellas. El taller estuvo coordinado por Montera34, usando una metodología que permite aprender a obtener, preparar y visualizar datos al mismo tiempo que se produce un análisis colectivo riguroso sobre un caso real y local.
Han participado en la producción de este informe, bien durante el taller de abril 2017, bien durante el encuentro Summerlab'17 de julio de 2017: Maria Agirre, Joseba Egia, Miren Izagirre, Garikoitz Muñoz, Álvaro Rodríguez, Arantza Santesteban, Aritz Zabaleta, Ibai Zabaleta, Arantxa Zabalza, Sabin Zubiri. En el taller durante Summerlab'17 de julio 2017 han participado: Ana Agirre, Ana Arranz, Habib Belaribi, Ana Boto, Santi Espinosa, Ion Etxabe Gutiérrez, Jesus Herrero, Miquel Angel Mayol, Margalida Mestre, Asier Pereda, Claudia Yubero, Aritz Zabaleta. Han coordinado Alfonso Sánchez Uzábal y Pablo Rey Mazón de Montera34.
Los datos
Los datos que se usan para este informe provienen de la unión de dos bases de datos:
| Autoría | Fecha | Localización | Técnica | Total anuncios | Anuncios Donostia | URL |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Murray Cox. Inside Airbnb / Euskadi | 24-3-2017 | Euskadi | Web scraping | 2.874 | 1.219 | Descarga |
| Santi Espinosa | 1-4-2017 | Gipuzkoa | Web scraping | 2.033 | 1.545 | Descarga |
Se ha procedido a unir las dos bases de datos con este script de R, eliminando los duplicados. Tras la unión de ambas bases de datos obtenemos una de 1.829 anuncios (puedes ver los resultados de la comparación de estas bases de datos).
| Autoría | Fecha | Localización | Técnica | Nº anuncios | URL |
|---|---|---|---|---|---|
| Inside Airbnb y S. Espinosa | 24-3-2017 y 1-4-2017 | Donostia | Web scraping | 1.829 | Descarga |
También se pueden consultar y descargar los datos de Airbnb de todo Euskadi, así como datos de población y vivienda de Donostia.
Índice de secciones
Viviendas completas vs Habitaciones
La oferta de Airbnb en Donostia consiste en
1.346 vivivendas completas (74%)
475 habitaciones privadas (26%)
8 habitaciones compartidas
Esta sección muestra todos los alojamientos de Airbnb en Donostia según el tipo de habitación que se oferte. Aproximadamente tres cuartos son viviendas completas y un cuarto son habitaciones privadas.
El tipo de habitación nos puede dar pistas sobre el tipo de propietario que ofrece alojamienoto. Dejamos para más adelante analizar si existe correlación entre tipo de habitación con la disponibilidad (o con el número de pernoctaciones).
Hoteles vs. Airbnb
Donostia es una ciudad con un déficit histórico de plazas hoteleras que ha provocado un elevado precio de los alojamientos hoteleros. Esto ha llevado a la corporación municipal a autorizar la construcción de nuevos hoteles que cubran esta necesidad.
En Donostia hay:
9.100 plazas hoteleras
7.349 plazas Airbnb
Esta comparativa nos lleva a preguntarnos hasta qué punto son necesarias a día de hoy las nuevas 1.200 plazas hoteleras que se construirán en los próximos meses, que se sumarán a las 9.100 plazas regladas existentes (de las cuales 4.059 se corresponden a plazas hoteleras; 1.136 a plazas pensiones y 1.423 en albergues).
Fuente de información: Oferta de alojamientos turísticos 2015. San Sebastián Turismo & Convention Bureau-Gobierno Vasco y Opendata Euskadi.
Alojamientos por barrio
El 60% de los anuncios de Airbnb en Donostia están en los barrios de Centro y Gros (1.081 anuncios).
Para estudiar cómo se distribuye la oferta de Airbnb en ciudad vamos a estudiarla en relación al total de viviendas por cada barrio. En vez de mostrar y representar los números totales de anuncios de Airbnb por barrio mostramos los valores relativos respecto el total de viviendas. Esto nos permite comparar con un valor barrios de muy distintas características y densidades de viviendas.
Donostia es con diferencia la ciudad de Euskadi que más anuncios de Airbnb tiene y a la vez la que tiene mayor cantidad por total de vivienda, siendo los barrios de Igeldo, Centro, Ategorrieta-Ulia, Miramon-Zorroaga y Gros los que tienen mayores porcentajes de todo Euskadi por encima del 3%, seguidos de Antiguo con valores en torno al 2%.
Método de conteo: se han contado puntos (anuncios) en polígonos (barrios) descrito en este manual. Como algunos puntos han sido situados en el mar y fuera del contorno del barrio, dada la imprecisión con la que Airbnb ofrece sus datos, el número de total de anuncios en puede ser algo menor que los indicados en los totales.
Es importante reseñar que un anuncio de Airbnb no tiene por qué necesariamente corresponder con una vivienda, ya que dentro de una vivienda puede haber varias habitaciones que se oferten por separado en la web. Sin embargo creemos que la aproximación es válida para un primer acercamiento a los datos. Ver más sobre esto en el informe Efecto Airbnb Euskadi.
Cartograma de alojamientos de Airbnb por número de viviendas
En este cartograma cada barrio está representado por un cuadrado: su área representa la cantidad de viviendas que hay en él y el color es más o menos intenso dependiendo del porcentaje de anuncios de Airbnb que hay respecto al número de viviendas. De este modo evitamos uno de los problemas típicos de muchos mapas que sobrerepresentan a regiones que son poco relevantes pero que son muy extensas.
En nuestro caso se puede dar la situación de barrios muy extensos, pero que tienen pocas viviendas. Es el caso de Igeldo: el barrio con más alto porcentaje de anuncios de Airbnb por vivienda (7,6%), pero en nuestro cartograma aparece pequeño porque en ese barrio solamente cuenta con 496 viviendas, frente a las 13.905 de Centro, por ejemplo.
Esta visualización está inspirada y utiliza el código de Martín González. Gracias por tu ayuda.
Histograma de concentración de anuncios de Airbnb por barrios
Para hacernos una idea de la distribución de densidades de anuncios de Airbnb por barrio hemos hecho un histograma con todos los valores. La gran mayoría (67) de los 89 barrios de Donostia, Bilbao y Vitoria se sitúan por debajo del 0,5% de anuncios de Airbnb respecto de las viviendas de ese barrio. Los valores por encima del 3% corresponden todos a barrios de Donostia.
Datos: Base de datos de Inside Airbnb para Euskadi, marzo 2017 (2.874 anuncios)
Concentración de alojamientos por anfitrión
10 anfitriones,
el 1,1% del total,
ofrecen
2.335 plazas de alojamiento,
el 31.8%.
20 anfitriones,
el 2,3% del total,
ofrecen
2.993 plazas de alojamiento,
el 40,7%.
50 anfitriones,
el 5,6% del total,
ofrecen
3.656 plazas de alojamiento,
el 49,7%.
100 anfitriones,
el 11,3% del total,
ofrecen
4.208 plazas de alojamiento,
el 57,3%.
Los top 10 antifriones de Donostia
En el gráfico inferior podemos ver quienes son los 10 anfitriones con más número de anuncios listados en Airbnb Donostia (son 11 porque están empatados dos en la posición 10). Éste pequeño número de anfitriones posee 498 alojamientos de las 1829 disponibles y el 27.2% del total de plazas de Airbnb en la ciudad.
Se puede ver una comparativa entre el número de alojamientos y de plazas que ofrecen los anfitriones Top10. FeelFree Rentals y The Rentals Collection concentran 1.273 plazas del total de 7.349 disponibles.
Top 10 antifriones ordenados por número de anuncios
| Anfitrión | Alojamientos | Plazas |
|---|---|---|
| Total Top 10 | 498 | 2.428 |
| Total Donostia | 1.829 | 7.349 |
| FeelFree Rentals | 166 | 860 |
| The Rentals Collection | 96 | 413 |
| People Rentals | 51 | 260 |
| Always Easy | 40 | 169 |
| Selectedrentals | 30 | 142 |
| Jon | 26 | 93 |
| Iberorent Apartments | 26 | 137 |
| Ss Housing | 23 | 139 |
| Apartamentos Donostia | 20 | 114 |
| Basque Stay | 20 | 101 |
En este mapa se muestra la localización de las viviendas de los anfitriones Top 5 de Donostia. Mediante diferentes colores se identifican las viviendas de cada anfitrión Top 5. En gris están indicadas el resto de las viviendas Airbnb en Donostia.
¿Cuántos anfitriones tienen 1 (o más) alojamientos?
El 79% de anfitriones tiene solo un alojamiento.
Ya hemos visto que aproximadamente un 11,3% de los anfitriones tienen el 3.656 plazas de alojamiento (49,7%), lo que este gráfico nos indica es que la gran mayoría de los anfitriones (707) tiene solo un anuncio en Airbnb.
Es importante tener en cuenta, a la hora de analizar los datos de Airbnb, la diferencia entre propietarios cuya propiedad se alquila durante un corto periodo de tiempo, de aquellos que la alquilan durante todo el año y de aquellos con varias propiedades a su cargo.
En los dos últimos casos, nos encontramos ante una actividad profesional y/o empresarial cuyo desarrollo debería estar sujeto a unas normas impositivas diferentes a aquellas relacionadas con la economía colaborativa.
Alojamientos Airbnb con y sin número de registro
Un 87% de los alojamientos de Donostia anunciados en Airbnb no están registrados en el Registro de Empresas Turísticas del Gobierno Vasco o por lo menos su número de registro no aparece en la web de Airbnb.
En este análisis se diferencian las viviendas vacacionales anunciadas en la plataforma Airbnb con número de registro del Registro de Empresas Turísticas del Gobierno Vasco, de las que no lo tienen.
En la Comunidad Autónoma Vasca, para que un establecimiento se dedique a la actividad turística debe registrarse en el Registro de Empresas Turísticas del Gobierno Vasco, mediante un formulario denominado Declaración Responsable. El establecimiento turístico está obligado a publicitar este número y hacer constar en todos los documentos que genere, incluyendo los anuncios en Airbnb (Ley de turismo del Pais Vasco 2016).
Esta acción es independiente a obtener la licencia de actividad en el ayuntamiento, que en el caso de San Sebastián / Donostia, es más restrictivo ya que de forma general no otorga licencias de vivienda turística a pisos superiores al primer piso.
La duda que (nos) surge es si se puede obtener de parte del Gobierno Vasco el número de registro sin tener la licencia de actividad del Ayuntamiento.
Esto nos lleva a no poder definir el término “legal” en el caso de las viviendas turísticas y por lo tanto no poder responder a la pregunta original. Es por ello que el trabajo se centra en aquellas viviendas anunciadas en Airbnb que tienen nº de registro de Empresas Turísticas del Gobierno vasco y las que no.
Nota: según consulta realizada por Aparture por email al Departamento de Turismo, Comercio y Consumo del Gobierno Vasco el 14 de julio de 2017 Donostia cuenta con 854 viviendas de uso turístico licenciadas o registradas con datos actualizados a 20 de julio de 2017. Este dato (854) está muy alejado de los 160 anuncios con registro que constan en la web de Airbnb.
Tenemos pendiente solicitar que publiquen la lista de los alojamientos registrados en formato reutilizable a través del Derecho de Acceso a la información Pública.
Variaciones espaciales de precios por plaza en Donostia
El 46% de los pisos turísticos completos se encuentran en el barrio Centro.
En torno al 17% en Gros y algo menos del 10% en el Antiguo.
El 27% se reparte en el resto de barrios.
Los precios medios más altos se registran en Centro (37€), seguido por Gros (34€) y Antiguo (31€).
Sin embargo, los precios más altos se encuentran en Miramon-Zorroaga, aunque esta zona tiene una oferta muy reducida (menos del 1%).
Variación espacial
Para hacernos una idea de la distribución espacial de los precios medios por plaza de los pisos completos en Donostia hemos agregado los valores por cada unidad de superficie representada (hexbins). De los 1.346 anuncios de pisos completos, el precio medio por plaza en DSS es de 34,8 euros. Los precios más altos se encuentran fundamentalmente en la bahía (Centro y Antiguo), en torno a la calle San Martín (Centro) y frente el Urumea en Amara. Fuera de éstos también encontramos áreas con un precio medio elevado. Dado que en estas zonas el número total de anuncios en muy reducido, cabe pensar que se debe a las características propias del piso turístico.
| Media (€) | Desviación (€) | Mínimo (€) | Máximo (€) | |
|---|---|---|---|---|
| Miramon-Zorroaga | 37,32 | 17,73 | 7,50 | 62,50 |
| Centro | 37,02 | 21,11 | 6,00 | 269,50 |
| Igeldo | 36,69 | 12,29 | 15,00 | 73,08 |
| Egia | 36,50 | 21,36 | 13,33 | 134,75 |
| Aiete | 36,09 | 24,02 | 7,80 | 162,25 |
| Gros | 34,70 | 20,98 | 9,83 | 184,50 |
| Amara Berri | 33,23 | 19,47 | 11,00 | 106,33 |
| Loiola | 31,63 | 13,10 | 12,00 | 45,50 |
| Antiguo | 31,53 | 17,98 | 9,17 | 102,25 |
| Ategorrieta-Ulia | 28,29 | 14,98 | 6,90 | 67,50 |
| Intxaurrondo | 27,76 | 17,42 | 9,00 | 83,33 |
| Zubieta | 27,50 | - | 27,50 | 27,50 |
| Ibaeta | 27,12 | 19,22 | 9,83 | 115,00 |
| Añorga | 24,67 | 18,39 | 0,00 | 50,00 |
| Altza | 20,55 | 6,05 | 15,00 | 30,00 |
| Miracruz-Bidebieta | 18,51 | 6,96 | 12,00 | 30,00 |
| Martutene | 17,50 | - | 17,50 | 17,50 |
| Suma total | 34,80 | 20,42 | 0,00 | 269,50 |
