Efecto Airnbnb en Donostia

Airbnb ha sido acusada de contribuir al alza en los precios inmobiliarios y de ser un elemento disruptivo en las comunidades locales. Por otro lado se defiende que la supuesta tendencia gentrificadora de la web es exagerada. ¿Quién tiene razón?

¡Qué hablen los datos!

cartel Efecto Airbnb en Summelab'17

Efecto Airbnb en Summerlab'17. Donosti 13-14 julio 2017

Si quieres participar en el siguiente encuentro de Efecto Airbnb apúntate al Summmerlab'17.

Desde Montera34 estamos coordinando para los días 13 y 14 de julio el nodo de Data commons dentro del encuentro SummerLab’17 en Donostia que organiza Hirikilabs. Estará centrado en el efecto de Airbnb en Donostia pero también en aprender colaborativamente de diferentes experiencias que estudian el impacto de esta plataforma.

Toda la info

Taller El efecto Airbnb en datos

El taller

Los análisis disponibles en esta página han sido producidos colaborativamente durante el taller Maps&data: El efecto Airbnb en datos los días 3, 4 y 5 de abril de 2017.

El taller desarrollado en Hirikilabs trata de dar visibilidad y objetividad al efecto de la presencia de alojamientos de Airbnb en las capitales vascas y su relación con la situación inmobiliaria de cada una de ellas. El colectivo Montera34 propone un ejercicio sobre un caso real y local. Además colabora Sito Veracruz de FairBnB, una red ciudadana que está trabajando en una alternativa a Airbnb gobernada y propiedad de sus usuarios, enfocada a disminuir el efecto negativo del alquiler vacacional en las comunidades, y respetuosa con las ciudades en las que funciona.

Han participado en este taller y en la producción de este informe: Maria Agirre, Joseba Egia, Miren Izagirre, Garikoitz Muñoz, Álvaro Rodríguez, Arantza Santesteban, Aritz Zabaleta, Ibai Zabaleta, Arantxa Zabalza, Sabin Zubiri.

Vista parcial de un mapa con los alojamientos Airbnb de Donosti

Los datos

Los datos de Airbnb de Euskadi están disponibles gracias al trabajo de Murray Cox de Inside Airbnb. Se pueden consultar y descargar los datos de Airbnb de todo Euskadi, así como datos de población y vivienda de Donostia. También puedes consultar el mapa de InsideAirbnb Euskadi.

En abril de 2017, la base de datos de Euskadi de InsideAirbnb contiene 2.874 anuncios en 266 municipios, de ellos 395 tienen licencia de alojamiento turístico (13.6%). En las capitales tenemos:

Anuncios Con licencia Plazas Anfitriones
Datos de Airbnb en Euskadi, en abril de 2017.
Donostia - San Sebastián 1.219 (42%) 160 (13%) 4.553 696
Bilbao 459 (16%) 74 (16%) 1.484 367
Vitoria 107 (4%) 27 (25%) 361 79

Viviendas completas vs Habitaciones

Esta sección muestra todos los alojamientos de Airbnb en Donostia según el tipo de habitación que se oferte. Aproximadamente dos tercios son viviendas completas y un tercio son habitaciones privadas.

El tipo de habitación nos puede dar pistas sobre el tipo de propietario que ofrece alojamienoto. Dejamos para más adelante analizar si existe correlación entre tipo de habitación con la disponibilidad (o con el número de pernoctaciones).

Hoteles vs. Airbnb

Donostia es una ciudad con un déficit histórico de plazas hoteleras que ha provocado un elevado precio de los alojamientos hoteleros. Esto ha llevado a la corporación municipal a autorizar la construcción de nuevos hoteles que cubran esta necesidad.

Esta comparativa nos lleva a preguntarnos hasta qué punto son necesarias a día de hoy las nuevas 1.200 plazas hoteleras que se construirán en los próximos meses, que se sumarán a las 9.100 plazas regladas existentes (de las cuales 4.059 se corresponden a plazas hoteleras; 1.136 a plazas pensiones y 1.423 en albergues).

Fuente de información: Oferta de alojamientos turísticos 2015. San Sebastián Turismo & Convention Bureau-Gobierno Vasco y Opendata Euskadi.

Alojamientos por barrio

Para estudiar cómo se distribuye la oferta de Airbnb en ciudad vamos a estudiarla en relación al total de viviendas por cada barrio. En vez de mostrar y representar los números totales de anuncios de Airbnb por barrio mostramos los valores relativos respecto el total de viviendas. Esto nos permite comparar con un valor barrios de muy distintas características y densidades de viviendas.

Donostia es con diferencia la ciudad de Euskadi que más anuncios de Airbnb tiene y a la vez la que tiene mayor cantidad por total de vivienda, siendo los barrios de Igeldo, Ategorrieta-Ulia y Centro los que tienen mayores porcentajes de todo Euskadi por encima del 3%, seguidos de Miramon-Zorroaga, Gros, y Antiguo con valores en torno al 2%. Ver la comparativa completa en el informe Efecto Airbnb en Euskadi.

Método de conteo: se han contado puntos (anuncios) en polígonos (barrios) descrito en este manual. Como algunos puntos han sido situados en el mar y fuera del contorno del barrio, dada la imprecisión con la que Airbnb ofrece sus datos, el número de total de anuncios en puede ser algo menor que los indicados en los totales.

Porcentaje de anuncios por viviendas en barrios capitales vascas
Ver la comparativa completa en el informe Efecto Airbnb en Euskadi.

Es importante reseñar que un anuncio de Airbnb no tiene por qué necesariamente corresponder con una vivienda, ya que dentro de una vivienda puede haber varias habitaciones que se oferten por separado en la web. Sin embargo creemos que la aproximación es válida para un primer acercamiento a los datos. Ver más sobre esto en el informe Efecto Airbnb Euskadii

Histograma de concentración de anuncios de Airbnb por barrios

Para hacernos una idea de la distribución de densidades de anuncios de Airbnb por barrio hemos hecho un histograma con todos los valores. La gran mayoría (67) de los 89 barrios de Donostia, Bilbao y Vitoria se sitúan por debajo del 0,5% de anuncios de Airbnb respecto de las viviendas de ese barrio. Los valores por encima del 3% corresponden todos a barrios de Donostia.

Concentración de alojamientos por anfitrión

10 usuarios,
el 1,4% del total,
ofrecen
1.119 plazas de alojamiento,
el 24,6%.

20 usuarios,
el 2,9% del total,
ofrecen
1.495 plazas de alojamiento,
el 32,8%.

50 usuarios,
el 7,2% del total,
ofrecen
1.958 plazas de alojamiento,
el 43%.

100 usuarios,
el 14,4% del total,
ofrecen
2.392 plazas de alojamiento,
el 52,5%.

Los top 10 antifriones de Donostia

En el gráfico inferior podemos ver quienes son los 10 anfitriones con más número de anuncios listados en Airbnb Donostia. Éste pequeño número de anfitriones posee 247 alojamientos de las 1219 disponibles y el 26.4% del total de plazas de Airbnb en la ciudad.

Se puede ver una comparativa entre el número de alojamientos y de plazas que ofrecen los anfitriones Top10. FeelFree Rentals y The Rentals Collection concentran 469 plazas del total de 4.553 disponibles.

Top 10 por número de anuncios

Anfitrión Alojamientos
Total Top 10 247
Total Donostia 1.219
The Rentals Collection 55
FeelFree Rentals 51
Jon 26
Always Easy 23
Apartamentos Donostia 18
Aritz 16
Off Beat Guesthouse 16
Selectedrentals 15
People Rentals 14
Sandro 13

Es importante tener en cuenta, a la hora de analizar los datos de Airbnb, la diferencia entre propietarios cuya propiedad se alquila durante un corto periodo de tiempo, de aquellos que la alquilan durante todo el año y de aquellos con varias propiedades a su cargo.

En los dos últimos casos, nos encontramos ante una actividad profesional y/o empresarial cuyo desarrollo debería estar sujeto a unas normas impositivas diferentes a aquellas relacionadas con la economía colaborativa.

En este mapa se muestra la localización de las viviendas de los anfitriones Top´10 de Donostia. Mediante diferentes colores se identifican las viviendas de cada anfitrión Top´10. En gris están indicadas el resto de las viviendas Airbnb en Donostia.

¿Cuántos anfitriones tienen 1 (o más) alojamientos?

Ya hemos visto que aproximadamente un 14% de los anfitriones tienen el 2.392 plazas de alojamiento (52,5%), lo que este gráfico nos indica es que la gran mayoría de los anfitriones (555) tiene solo un anuncio en Airbnb.

Alojamientos Airbnb con y sin número de registro

En este análisis se diferencian las viviendas vacacionales anunciadas en la plataforma Airbnb con número de registro del Registro de Empresas Turísticas del Gobierno Vasco, de las que no lo tienen.

En la Comunidad Autónoma Vasca, para que un establecimiento se dedique a la actividad turística debe registrarse en el Registro de Empresas Turísticas del Gobierno Vasco, mediante un formulario denominado Declaración Responsable. El establecimiento turístico está obligado a publicitar este número y hacer constar en todos los documentos que genere, incluyendo los anuncios en Airbnb (Ley de turismo del Pais Vasco 2016).

Esta acción es independiente a obtener la licencia de actividad en el ayuntamiento, que en el caso de San Sebastián / Donostia, es más restrictivo ya que de forma general no otorga licencias de vivienda turística a pisos superiores al primer piso.

La duda que (nos) surge es si se puede obtener de parte del Gobierno Vasco el número de registro sin tener la licencia de actividad del Ayuntamiento.

Esto nos lleva a no poder definir el término “legal” en el caso de las viviendas turísticas y por lo tanto no poder responder a la pregunta original. Es por ello que el trabajo se centra en aquellas viviendas anunciadas en Airbnb que tienen nº de registro de Empresas Turísticas del Gobierno vasco y las que no.

Puedes ver el manual para realizar este análisis.

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