Efecto Airnbnb en Donostia

Airbnb ha sido acusada de contribuir al alza en los precios inmobiliarios y de ser un elemento disruptivo en las comunidades locales. Por otro lado se defiende que la supuesta tendencia gentrificadora de la web es exagerada. ¿Quién tiene razón?

¡Qué hablen los datos!

Taller El efecto Airbnb en datos

¿De dónde sale este informe?

La primera versión de este informe se publicó con los análisis producidos colaborativamente durante el taller Maps&data: El efecto Airbnb en datos en abril de 2017. Esta segunda versión se ha producido en julio de 2017, tras dos días de trabajo en el encuentro Summerlab'17 organizado en Donostia por Hirikilabs. Durante estos días se trabajó con datos actualizados, obtenidos los datos , las visualizaciones de la primera versión y se añadieron nuevas secciones.

El taller desarrollado en abril de 2017 en Hirikilabs permitió analizar y visualizar los datos de los que se disponía para ayudar a entender el efecto de la presencia de alojamientos turísticos en las capitales vascas, y su relación con la situación inmobiliaria de cada una de ellas. El taller estuvo coordinado por Montera34, usando una metodología que permite aprender a obtener, preparar y visualizar datos al mismo tiempo que se produce un análisis colectivo riguroso sobre un caso real y local.

Participaron en el taller de abril 2017 y en la producción de este informe: Maria Agirre, Joseba Egia, Miren Izagirre, Garikoitz Muñoz, Álvaro Rodríguez, Arantza Santesteban, Aritz Zabaleta, Ibai Zabaleta, Arantxa Zabalza, Sabin Zubiri. En el taller durante Summerlab'17 de julio 2017 han participado: Ana Agirre, Ana Arranz, Habib Belaribi, Ana Boto, Santi Espinosa, Ion Etxabe Gutiérrez, Jesus Herrero, Miquel Angel Mayol, Margalida Mestre, Asier Pereda, Claudia Yubero, Aritz Zabaleta. Coordinan Alfonso Sánchez Uzábal y Pablo Rey Mazón de Montera34.

Vista parcial de un mapa con los alojamientos Airbnb de Donosti

Los datos

Los datos que se usan para este informe provienen de la unión de dos bases de datos:

Autoría Fecha Localización Técnica Total anuncios Anuncios Donostia URL
Murray Cox. Inside Airbnb / Euskadi 24-3-2017 Euskadi Web scraping 2.874 1.219 Descarga
Santi Espinosa 1-4-2017 Gipuzkoa Web scraping 2.033 1.545 Descarga

Se ha procedido a unir las dos bases de datos con este script de R, eliminando los duplicados. Tras la unión de ambas bases de datos obtenemos una de 1.829 anuncios (puedes ver los resultados de la comparación de estas bases de datos).

Autoría Fecha Localización Técnica Nº anuncios URL
Inside Airbnb y S. Espinosa 24-3-2017 y 1-4-2017 Donostia Web scraping 1.829 Descarga

También se pueden consultar y descargar los datos de Airbnb de todo Euskadi, así como datos de población y vivienda de Donostia.

Índice de secciones

Viviendas completas vs Habitaciones

Esta sección muestra todos los alojamientos de Airbnb en Donostia según el tipo de habitación que se oferte. Aproximadamente tres cuartos son viviendas completas y un cuarto son habitaciones privadas.

Mapa de viviendas completas vs habitaciones. Ver en pantalla completa

El tipo de habitación nos puede dar pistas sobre el tipo de propietario que ofrece alojamienoto. Dejamos para más adelante analizar si existe correlación entre tipo de habitación con la disponibilidad (o con el número de pernoctaciones).

Hoteles vs. Airbnb

Donostia es una ciudad con un déficit histórico de plazas hoteleras que ha provocado un elevado precio de los alojamientos hoteleros. Esto ha llevado a la corporación municipal a autorizar la construcción de nuevos hoteles que cubran esta necesidad.

Esta comparativa nos lleva a preguntarnos hasta qué punto son necesarias a día de hoy las nuevas 1.200 plazas hoteleras que se construirán en los próximos meses, que se sumarán a las 9.100 plazas regladas existentes (de las cuales 4.059 se corresponden a plazas hoteleras; 1.136 a plazas pensiones y 1.423 en albergues).

Fuente de información: Oferta de alojamientos turísticos 2015. San Sebastián Turismo & Convention Bureau-Gobierno Vasco y Opendata Euskadi.

Alojamientos por barrio

Para estudiar cómo se distribuye la oferta de Airbnb en ciudad vamos a estudiarla en relación al total de viviendas por cada barrio. En vez de mostrar y representar los números totales de anuncios de Airbnb por barrio mostramos los valores relativos respecto el total de viviendas. Esto nos permite comparar con un valor barrios de muy distintas características y densidades de viviendas.

Donostia es con diferencia la ciudad de Euskadi que más anuncios de Airbnb tiene y a la vez la que tiene mayor cantidad por total de vivienda, siendo los barrios de Igeldo, Centro, Ategorrieta-Ulia, Miramon-Zorroaga y Gros los que tienen mayores porcentajes de todo Euskadi por encima del 3%, seguidos de Antiguo con valores en torno al 2%.

Porcentaje de anuncios por viviendas en barrios de Donostia
Porcentaje y número de anuncios de Airbnb por número de viviendas por barrio.

Método de conteo: se han contado puntos (anuncios) en polígonos (barrios) descrito en este manual. Como algunos puntos han sido situados en el mar y fuera del contorno del barrio, dada la imprecisión con la que Airbnb ofrece sus datos, el número de total de anuncios en puede ser algo menor que los indicados en los totales.

Es importante reseñar que un anuncio de Airbnb no tiene por qué necesariamente corresponder con una vivienda, ya que dentro de una vivienda puede haber varias habitaciones que se oferten por separado en la web. Sin embargo creemos que la aproximación es válida para un primer acercamiento a los datos. Ver más sobre esto en el informe Efecto Airbnb Euskadi.

Porcentaje de anuncios por viviendas en barrios capitales vascas
Comparativa entre barrios de Donostia, Bilbao y Vitoria en Efecto Airbnb en Euskadi.
Puedes ver la comparativa entre barrios de Donostia, Bilbao y Vitoria en Efecto Airbnb en Euskadi.

Cartograma de porcentaje de anuncios de Airnb por número de viviendas

Puedes ver la versión interactiva del cartograma.

En este cartograma cada barrio está representado por un cuadrado: su área representa la cantidad de viviendas que hay en él y el color es más o menos intenso dependiendo del porcentaje de anuncios de Airbnb que hay respecto al número de viviendas. De este modo evitamos uno de los problemas típicos de muchos mapas que sobrerepresentan a regiones que son poco relevantes pero que son muy extensas.

En nuestro caso se puede dar la situación de barrios muy extensos, pero que tienen pocas viviendas. Es el caso de Igeldo: el barrio con más alto porcentaje de anuncios de Airbnb por vivienda (7,6%), pero en nuestro cartograma aparece pequeño porque en ese barrio solamente cuenta con 496 viviendas, frente a las 13.905 de Centro, por ejemplo.

Esta visualización está inspirada y utiliza el código de Martín González. Gracias por tu ayuda.

Histograma de concentración de anuncios de Airbnb por barrios

Para hacernos una idea de la distribución de densidades de anuncios de Airbnb por barrio hemos hecho un histograma con todos los valores. La gran mayoría (67) de los 89 barrios de Donostia, Bilbao y Vitoria se sitúan por debajo del 0,5% de anuncios de Airbnb respecto de las viviendas de ese barrio. Los valores por encima del 3% corresponden todos a barrios de Donostia.

Datos: Base de datos de Inside Airbnb para Euskadi, marzo 2017 (2.874 anuncios)

Concentración de alojamientos por anfitrión

10 anfitriones,
el 1,1% del total,
ofrecen
2.335 plazas de alojamiento,
el 31.8%.

20 anfitriones,
el 2,3% del total,
ofrecen
2.993 plazas de alojamiento,
el 40,7%.

50 anfitriones,
el 5,6% del total,
ofrecen
3.656 plazas de alojamiento,
el 49,7%.

100 anfitriones,
el 11,3% del total,
ofrecen
4.208 plazas de alojamiento,
el 57,3%.

Los top 10 antifriones de Donostia

En el gráfico inferior podemos ver quienes son los 10 anfitriones con más número de anuncios listados en Airbnb Donostia (son 11 porque están empatados dos en la posición 10). Éste pequeño número de anfitriones posee 498 alojamientos de las 1829 disponibles y el 27.2% del total de plazas de Airbnb en la ciudad.

Se puede ver una comparativa entre el número de alojamientos y de plazas que ofrecen los anfitriones Top10. FeelFree Rentals y The Rentals Collection concentran 1.273 plazas del total de 7.349 disponibles.

Top 10 antifriones ordenados por número de anuncios

Anfitrión Alojamientos Plazas
Total Top 10 498 2.428
Total Donostia 1.829 7.349
FeelFree Rentals 166 860
The Rentals Collection 96 413
People Rentals 51 260
Always Easy 40 169
Selectedrentals 30 142
Jon 26 93
Iberorent Apartments 26 137
Ss Housing 23 139
Apartamentos Donostia 20 114
Basque Stay 20 101

En este mapa se muestra la localización de las viviendas de los anfitriones Top 5 de Donostia. Mediante diferentes colores se identifican las viviendas de cada anfitrión Top 5. En gris están indicadas el resto de las viviendas Airbnb en Donostia.

¿Cuántos anfitriones tienen 1 (o más) alojamientos?

histograma de número de anfitriones con número de anuncios
Histograma de distribución de anuncios por anfitrión.

Ya hemos visto que aproximadamente un 11,3% de los anfitriones tienen el 3.656 plazas de alojamiento (49,7%), lo que este gráfico nos indica es que la gran mayoría de los anfitriones (707) tiene solo un anuncio en Airbnb.

Es importante tener en cuenta, a la hora de analizar los datos de Airbnb, la diferencia entre propietarios cuya propiedad se alquila durante un corto periodo de tiempo, de aquellos que la alquilan durante todo el año y de aquellos con varias propiedades a su cargo.

En los dos últimos casos, nos encontramos ante una actividad profesional y/o empresarial cuyo desarrollo debería estar sujeto a unas normas impositivas diferentes a aquellas relacionadas con la economía colaborativa.

Alojamientos Airbnb con y sin número de registro

En este análisis se diferencian las viviendas vacacionales anunciadas en la plataforma Airbnb con número de registro del Registro de Empresas Turísticas del Gobierno Vasco, de las que no lo tienen.

En la Comunidad Autónoma Vasca, para que un establecimiento se dedique a la actividad turística debe registrarse en el Registro de Empresas Turísticas del Gobierno Vasco, mediante un formulario denominado Declaración Responsable. El establecimiento turístico está obligado a publicitar este número y hacer constar en todos los documentos que genere, incluyendo los anuncios en Airbnb (Ley de turismo del Pais Vasco 2016).

Esta acción es independiente a obtener la licencia de actividad en el ayuntamiento, que en el caso de San Sebastián / Donostia, es más restrictivo ya que de forma general no otorga licencias de vivienda turística a pisos superiores al primer piso.

La duda que (nos) surge es si se puede obtener de parte del Gobierno Vasco el número de registro sin tener la licencia de actividad del Ayuntamiento.

Esto nos lleva a no poder definir el término “legal” en el caso de las viviendas turísticas y por lo tanto no poder responder a la pregunta original. Es por ello que el trabajo se centra en aquellas viviendas anunciadas en Airbnb que tienen nº de registro de Empresas Turísticas del Gobierno vasco y las que no.

Nota: según consulta realizada por Aparture por email al Departamento de Turismo, Comercio y Consumo del Gobierno Vasco el 14 de julio de 2017 Donostia cuenta con 854 viviendas de uso turístico licenciadas o registradas con datos actualizados a 20 de julio de 2017. Este dato (854) está muy alejado de los 160 anuncios con registro que constan en la web de Airbnb.

Tenemos pendiente solicitar que publiquen la lista de los alojamientos registrados en formato reutilizable a través del Derecho de Acceso a la información Pública.

Variaciones espaciales de precios por plaza en Donostia

Variación espacial

Para hacernos una idea de la distribución espacial de los precios medios por plaza de los pisos completos en Donostia hemos agregado los valores por cada unidad de superficie representada (hexbins). De los 1.346 anuncios de pisos completos, el precio medio por plaza en DSS es de 34,8 euros. Los precios más altos se encuentran fundamentalmente en la bahía (Centro y Antiguo), en torno a la calle San Martín (Centro) y frente el Urumea en Amara. Fuera de éstos también encontramos áreas con un precio medio elevado. Dado que en estas zonas el número total de anuncios en muy reducido, cabe pensar que se debe a las características propias del piso turístico.

Precios por plaza en Barrios de Donostia.
Media (€) Desviación (€) Mínimo (€) Máximo (€)
Miramon-Zorroaga 37,32 17,73 7,50 62,50
Centro 37,02 21,11 6,00 269,50
Igeldo 36,69 12,29 15,00 73,08
Egia 36,50 21,36 13,33 134,75
Aiete 36,09 24,02 7,80 162,25
Gros 34,70 20,98 9,83 184,50
Amara Berri 33,23 19,47 11,00 106,33
Loiola 31,63 13,10 12,00 45,50
Antiguo 31,53 17,98 9,17 102,25
Ategorrieta-Ulia 28,29 14,98 6,90 67,50
Intxaurrondo 27,76 17,42 9,00 83,33
Zubieta 27,50 - 27,50 27,50
Ibaeta 27,12 19,22 9,83 115,00
Añorga 24,67 18,39 0,00 50,00
Altza 20,55 6,05 15,00 30,00
Miracruz-Bidebieta 18,51 6,96 12,00 30,00
Martutene 17,50 - 17,50 17,50
Suma total 34,80 20,42 0,00 269,50

Análisis de los anuncios por palabras

Para poder analizar la frecuencia con la que aparecen las palabras usadas en los títulos de los anuncios de AirBnB, se ha seguido la metodología descrita en la wiki del taller. Se ha hecho el análisis para Donostia. Dentro de poco publicaremos comparativa con otras tres grandes capitales turísticas: Madrid, Barcelona y Mallorca, para poder comparar.

Nube de palabras más usadas en Donostia

Donostia

En Donostia el WiFi y la playa son los protagonistas, con una prevalencia bastante pareja entre las habitaciones y apartamentos. El parking también parece ser un buen gancho.

Lista de palabras más usadas
Lista de trigramas más usados
Lista de bigramas más usados

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