¿Cómo ha influido el acuerdo entre Airbnb y el Ayuntamiento de Barcelona en Mayo de 2018?

Este análisis está desarrollado a partir de uno de los ejericios realizados durante el taller. Ver estudio original. Equipo formado por: Pablo Aragón, Pau Cas, Francisco Gutierres y Victòria Oliveres.

Acuerdo de retirar 2.577 anuncios

En una reunión a finales de mayo de 2018 entre el Ayuntamiento de Barcelona y Airbnb, la empresa se comprometió a retirar 2.577 anuncios de pisos ilegales que había denunciado el Ayuntamiento. Aseguraron que a partir del 1 de junio ya no estarían publicados en su página web. ¿Cumplieron?

Partiendo de los datos de InsideAirbnb observamos el número de anuncios publicados sufre un descenso fuera de lo habitual (1.698 anuncios) entre el mes de mayo y junio de 2018, justo tras el acuerdo entre Airbnb y el Ayuntamiento.

Número de anuncios por mes

Número de anuncios por mes

En menos de un mes baja el número de anuncios en torno al 10%. Vamos a investigar de qué tipo eran esos alojamientos ¿pisos completos o habitaciones? ¿qué tipo de hosts los gestionaban? ¿dónde se ubicaban? ¿con licencia o sin licencia? ¿son diferentes estos eliminados a los de culaquier otro mes? ¿cómo se comportan por barrios y distritos?

En toda la ciudad

Según tipo de alojamiento: los pisos completos se mantienen, las habitaciones descienden

Tras el acuerdo los pisos completos experimentan un descenso pronunciado, el crecimiento paulatino del número de habitaciones anunciadas no parece verse alterado. En los meses de verano, marcados en gris, se suele producir una subida que tiene como pico el mes de agosto. Desde entonces las habitaciones han descendido y los pisos recuperado valores acercándose a los 9.000 anuncios.

Número de anuncios por tipo de alojamiento

Número de anuncios por tipo de alojamiento

Según tipo de host: bajan tras el acuerdo los que gestionaban 1 anuncio, suben los multigestores

Tras el acuerdo los anfitriones que tienen 1 anuncio en Airbnb sufren una caída pronunciada en contraposición con la más ligera con quienes gestionan más dos o más anuncios. Se aprecia una subida fuerte dos meses después, con un pico en agosto-septiembre de 2018, de los anuncios gestionados por los multigestores. Quienes gestionan un único anuncios van paulatinamente en descenso.

Número de anuncios por tipo de host

Número de anuncios por tipo de host

Si reclasificamos ahora a los hosts en más “cajones” vemos que quienes más suben son los anuncios gestionados por gestores de 15 o más anuncios. Este fuerte crecimiento tiene lugar dos meses después, en julio y agosto, y sigue en lento aumento, acercándose a los 4.000 anuncios. Ver análisis extendido por anfitriones.

Número de anuncios por tipo de host

Número de anuncios por tipo de host

Si cruzamos el tipo de alojamiento con el tipo de host vemos que la bajada más fuerte, de más de 1.000 anuncios, la experimentan el total de pisos completos gestionados por anfitriones de 1 solo anuncio. A partir del acuerdo se mantien en torno a los 2.000.

Número de anuncios por tipo de alojamiento y usuario

Número de anuncios por tipo de alojamiento

El número de anuncios de pisos completos gestionados por multigestores baja tras el acuerdo pero remonta rápidamente llegando a máximos históricos. Si segmentamos más, vemos que esta fuerte subida fuerte se debe a los host que gestionan 15 o más anuncios. El total de habitaciones para ambos tipos de gestores, tras el pico del verano, va descendiendo.

Número de anuncios por tipo de host

Número de anuncios por tipo de host

A la vista del gráfico parece que la mayoría de anuncios que se retiraron fueron de pisos completos de usuarios que gestionaban un único anuncio. El resto de categorías de pisos completos experimenta un descenso ligero tras el acuerdo para mantenerse estables. Lo que llama la atención es el fuerte crecimiento, a partir de agosto, de los pisos completos gestionados por usuarios con 15 o más anuncios, probablemente empresas o gestores profesionales, seguidos por un aumento no tan pronunciado de quienes tienen entre 6 y 14 anuncios. Estas tendencias parecen indicar una concentración mayor en la gestión de los pisos.

Licencia

Si miramos si tiene licencia publicada:

Número de anuncios con y sin licencia

Número de anuncios con y sin licencia

vemos que a partir del acuerdo hay una bajada drástica de anuncios sin licencia. A partir del acuerdo empiezan en la plataforma a aparecer los anuncios “exentos” de licencia (exempt), que si segmentamos por tipo de alojamiento:

Número de anuncios por tipo de host

Número de anuncios por tipo de host

Se puede ver que las habitaciones son las que mayoritariamente tienen ese “exento” como licencia y unas pocas que empiezan a tener licencia ¿serán pisos completos troceados y alquilados como habitaciones? Las habitaciones sin licencia están en caída pronunciada desde el acuerdo Airbnb-Ayuntamiento.

Los pisos completos con licencia experimentan una subida constante, que no parece verse afectada por el acuerdo. Los pisos sin licencia sufren un fuerte bajónm para luego mantenerse estables.

Número de anuncios por tipo de host, licencia y tipo de alojamiento

Número de anuncios por tipo de host

Por distritos

Según distrito: descensos tras acuerdo en Eixample y Ciutat Vella para luego quedarse igual

Si miramos la ubicación de los anuncios vemos que el acuerdo afecta en diferente medida a cada uno de los distritos. Eixample y Ciutat Vella sufren los descensos más pronunciados para dos meses después, situarse en números superiores a los que tenían y records históricos de sus distritos. En marzo de 2019 Eixample tiene menos que antes del acuerdo y Ciutat Vella igual. El resto está en valores similares o menores a los que tenía preacuerdo.

Número de anuncios por distrito

Número de anuncios por distrito

En un primer momento el acuerdo parece afectar únicamente a los pisos completos, se aprecían fortísimos descensos en los distritos del Eixample y Ciutat Vella, pero que retoman y superan los valores al acuerdo en septiembre para seguir subiendo. Las habitacioens no parecen verse afectadas, tienen la típica subida en verano, pero pasado este empiezan un descenso continuado y sostenido en todos los distritos.

Número de anuncios por distrito y tipo de alojamiento

Número de anuncios por distrito y tipo de alojamiento

Si atendemos al tipo de host que gestiona los anuncios, vemos que tras el acuerdo hay un fuerte descenso de los gestores con un anuncio, que se mantienen en niveles más bajos que antes del acuerdo. El número de anuncios publicados de los gestores de varios anuncios desciende ligeramente tras el acuerdo para luego, en los distritos de Ciutat Vella y Eixample experimentar fortísimas subidas y marcar records históricos para este tipo. Esas variaciones tan fuertes no se aprecian en el resto de distritos.

Número de anuncios por distrito y tipo de host

Número de anuncios por distrito y tipo de host

Si cruzamos las diferentes variables podemos tener una imagen más clara de lo que está pasando:

  • Tas el acuerdo, las viviendas completas,
    • con licencia suben fuertemente en los distritos de Eixample y Ciutat Vella (que duplica lo que tenía antes)
    • sin licencia bajan fuertemente tras el acuerdo en todos los distritos y allí se mantienen, menos en Ciutat Vella que remonta un poco sin llegar a valores previos al acuerdo.
  • Tras el acuerdo, las habitaciones
    • con licencia empiezan a subir en todos los distritos ¿por qué las viviendas tienen ahora licencia? ¿son licencias de pisos completos usadas para gestionar habitaciones?
    • sin licencia experimentan un descenso sostenido en todos los distritos
Número de anuncios por distrito y tipo de host

Número de anuncios por distrito y tipo de host

Si diferenciamos entre los uni-gestores y multi-gestores, no se aprecian diferencias cuando hablamos de habitaciones. La fuerte diferencia ocurre con las viviendas. Los que no tienen licencia y son gestionados por un solo host bajan fuertemente en todos los distritos tras el acuerdo y se mantienen en su valores mínimos históricos de forma estable, mientras que los administrados por multigestores hacen algo similar menos en Ciutat Vella, que tras bajar sube a valores por encima de lo que tenía tras el acuerdo. Los que tienen licencia experimentan subidas en ambos tipos de hosts en todos los distritos, pero sobre todo en los multigestores, siendo el crecimiento más fuerte el de Ciutat Vella, que casi dobla lo que tenía antes del acuerdo, seguido por el Eixample.

¿Ha habido trasvase entre los sin licencia y con licencia? ¿entre los anuncios gestionados por uni- y multi-gestores? ¿de viviendas completas que pasan a ser habitaciones? Pensamos que sí están ocurriendo este tipo de trasvases, ya que el número de anuncios se mantiene más o menos estable.

Uni-gestores
Número de anuncios por distrito y tipo de host

Host con un solo anuncio

Multi-gestores
Número de anuncios por distrito y tipo de host

Host con varios anuncios

Por barrios

El barrio es una unidad espacial más entendible y abarcable. La evolución de los barrios con más anuncios es parecida: subre un descenso tras el acuerdo pero al poco tiempo recopera o aumenta el número de anuncios que tenía antes. Los barrios de los distritos de Ciuad Vella y Eixample lideran la clasificación. Ver análisis de presencia en barrios. Si segmentamos por tipo de alojamiento vemos que hay grandes diferencias entre anuncios de pisos completos y habitaciones.

Número de anuncios por barrio

Número de anuncios por barrio

Parece que el acuerdo tuvo influencia en los pisos completos de forma inmediata que experimentaron un rápido descenso, aunque luego recuperaron los valores anteriores al acuerdo.

Las habitaciones tuvieron su repunte habitual en verano pero desde entonces han iniciado un descenso muy fuerte, sobre todo en los barrios que tenían más anuncios.

Número de anuncios por barrio y tipo de alojamiento

Número de anuncios por barrio y tipo de alojamiento

Entre los multi

Número de anuncios por barrio y tipo de host

Número de anuncios por barrio y tipo de host

Número de anuncios por barrio y tipo de host

Número de anuncios por barrio y tipo de host

Datos

Artículos de referencia

Unos cuantos artículos de referencia sobre el acuerdo de retirada de anuncios ilegales por parte de Airbnb:

Metodología

Se ha usado este script de R para generar todos los gráficos.